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地产销售景气度高位拿地涌向二线城市

发布时间:2019-08-16 19:12:07

地产:销售景气度高位 拿地涌向二线城市 2016-04-18 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

核心观点:

规模房企 月销售景气度创新高面积与金额:单月同比升幅较大。2016年 月,17家规模房企销售面积1740万平,同比升76%,一季度整体 8 5万平,同比升60%;销售金额209 亿,同比升104%,一季度整体4545亿,同比升75%。单月销售规模同比升幅较高的包括保利、碧桂园、融创,都接近翻倍,同比略降的是万达(-7%),升幅略低的是世茂房地产(+10%)。销售/推盘区域分布:珠三角和长三角市场贡献较大。从可跟踪到的月度数据看,珠三角和长三角地区是房企销售规模上升的主要贡献来源。如中国海外发展,一季度在珠三角地区的销售面积同比升41%,在长三角地区更是升81%。销售均价进一步上升。规模房企 月销售均大多超过2015年以及今年一季度平均水平。

规模房企补库存态度积极,依然是重点城市为主面积分析:一季度补库存意愿继续加强。2016年 月,9家规模房企拿地建面642万平,高于销售448万平,一季度整体拿地建面2069万平,同口径销售1818万平,体现房企在销售回暖情况下补库存意愿继续提升。

万科、保利、融创补库存的力度较大。金额分析:投资力度略有提高,控制成本下的补库存。9家规模房企土地投资金额449亿,是销售1179亿的 8%,投资力度整体来看高于过去两年水平,但较1-2月有所下降,一季度整体土地投资11 亿,是销售25 8亿的45%。融创投资力度较强。区域分析:拿地涌向二线城市,楼面价跳涨,影响房企静态利润率。我们统计的5家规模房企数据,一线城市拿地建面占比1 %,地价占比24%;二线城市建面占比71%,地价占比69%;三四线城市建面占比16%,地价占比7%。我们测算一季度拿地静态毛利率预估值,万科 %、保利27%、金地 0%、招商21%。权益分析:合作方权益占比略有降低。

融资以国内发债为主,利率有所上升发债情况:规模略有下降,利率最低至 %。近期仍以境内债为主,利率中枢有所回升至4.16%,最低的是金地的公司债,规模为人民币1 亿,期限 +2,票面利率 .00%。信用评级:部分房企评级及展望被下调。穆迪下调万达、融创和远洋评级展望,从稳定下调为负面。标普下调恒大评级,直接从B+下调至B-,同时也将碧桂园的企业评级由BB+下调至BB。

估值水平分析A股房企PE绝对估值已从高位回落至15.7X,H股房企PE绝对估值回升至8X。A股房企PB估值(2. 5X)仍然较H股偏高(普遍低于1X)。

风险提示二季度开始行业景气度高位回落。

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